Sprawa obligacji międzynarodowej grupy deweloperskiej Ghelamco odbiła się niedawno szerokim echem na polskim rynku kapitałowym. Ostatecznie kryzys został zażegnany dzięki transakcjom międzygrupowym oraz sprzedaży aktywów, co pozwoliło spółce pozyskać środki i uspokoić inwestorów.
W tym samym czasie DL Invest chwali się kolejnymi udanymi emisjami obligacji (350 mln EUR), co w praktyce oznacza jednak rosnące zadłużenie. Gdy belgijski deweloper znalazł się pod ostrzałem mediów i obligatariuszy w związku z ujawnionymi zaległościami i problemami płynnościowymi, wielu inwestorów zaczęło zadawać sobie pytanie: kto będzie następny?
Czy tym „kimś” może być pochodząca ze Śląska spółka DL Invest Group PM S.A.?
Podobnie jak Ghelamco, DL Invest rozwija się dynamicznie, a swoją działalność – według dostępnych danych – finansuje w znacznej mierze poprzez coraz większe emisje obligacji. Jej obecność na rynku Catalyst miała być sygnałem dojrzałości i transparentności. Jednak z dokumentów sądowych i relacji wykonawców może wynikać, że za fasadą sukcesu istnieją realne napięcia płynnościowe.
Pozwy, kary, napięcia – czy to sygnały ostrzegawcze?
W znanych mi sprawach, co wynika z akt sądowych, spółka pozywana jest przez wykonawców, a sądy w pierwszych instancjach w z znanych mi sprawach potwierdzają ich roszczenia. Równolegle DL Invest wytacza procesy o rzekome kary umowne przeciwko wykonawcom. Co więcej, także wobec pracowników formułowane są zarzuty, które – według dostępnych orzeczeń – nie znajdują uznania w oczach sądu. Z dokumentów, do których dotarłem, wynika, że sprawy te nie kończyły się dla DL Invest korzystnie. Są to sprawy w pierwszych instancjach (poza jedną prawomocnie zakończoną), od których DL Invest Group się odwołał.
Według zgromadzonych dokumentów, łączna kwota postępowań sądowych lub wezwań – zainicjowanych przez DL Invest lub przeciwko DL Invest – na dzień publikacji tego artykułu może zbliżać się do 200 milionów złotych.
Rodzi się więc pytanie – czy to jest polityka wobec wykonawców i współpracowników mająca na celu jedynie ograniczenia wypłat i zabezpieczenia płynności finansowej? W mojej ocenie można odnieść wrażenie, że opóźnianie płatności może pomagać utrzymać płynność potrzebną do obsługi obligacji, aby nie zablokować sobie na zawsze tej formy finansowania.
W tym kontekście nowego znaczenia nabierają wcześniejsze słowa p. Dominika Leszczyńskiego, który w jednym z wywiadów w Internecie (już usuniętym, ale przeze mnie zabezpieczonym) podkreślał, że w tym biznesie umiejętne zarządzanie długiem jest bardzo ważne.
Pojawia się więc pytanie: czy „zarządzanie długiem” to według DL Invest także unikanie lub przeciąganie płatności wobec wykonawców? Czy nie jest to w rzeczywistości jedna z nieformalnych form finansowania działalności – poprzez przesuwanie ciężaru płynnościowego na podmioty, które wykonały swoją pracę, poniosły koszty, ale nie otrzymały należnego wynagrodzenia? A może – co również należy rozważyć – roszczenia DL Invest są zasadne, a spółce trafiają się po prostu bardzo nieudolni wykonawcy? Tylko skąd w takim razie tak niekorzystna linia orzecznicza w znanych mi sprawach?
Jeżeli takie praktyki miałyby miejsce i były systemowe – opóźnianie płatności, sztuczne kwestionowanie faktur lub naliczanie bezzasadnych kar umownych – mogłyby sugerować mechanizm przesuwania ciężaru płynności na wykonawców. Nie jest to zjawisko nowe na rynku budowlanym, ale jeśli stałoby się elementem modelu działania dużej grupy kapitałowej, rodziłoby poważne pytania o jej etykę i trwałość takiego finansowania.
Cytat z postanowienia sądowego:
Warto tu przytoczyć także uzasadnienie prawomocnego postanowienia Sądu Okręgowego w Katowicach. W postanowieniu tym sąd podtrzymał oddalenie wniosku o ogłoszeniu upadłości DL Invest Group, przy czym w treści uzasadnienia sąd stwierdził m.in.:
„(…) nieuniknionym jest, że wśród wykonawców powstaje pytanie co do moralności płatniczej generalnego wykonawcy zmierzającego ich zdaniem do wydłużenia terminów płatności, a w ślad za nimi te dotyczące posiadania i dysponowania środkami finansowymi przez generalnego wykonawcę, a w ich następstwie również te dotyczące płynności finansowej. (…) obawy co do wypłacalności generalnego wykonawcy i przyczyn odmowy zapłaty mogły utwierdzić tych wierzycieli w ostatecznie błędnym, co zostało stwierdzone w postępowaniu sądowym, przekonaniu o konieczności przystąpienia do wniosku o ogłoszenie upadłości.”
Z akt sądowych wynika, że DL Invest zalega z zapłatą za prace wykonane i odebrane (przy czym spółka to kwestionuje). Co więcej, w portfolio publikowanych przez DL Invest, spółka sama przyznaje, że obiekty realizowane przez spornych wykonawców są od dawna odebrane, użytkowane, a DL Invest czerpie przychody z wynajmu powierzchni w takich obiektach.
Dane finansowe
Według sprawozdań finansowych, w 2023 roku DL Invest posiadała ponad 152 mln zł zobowiązań krótkoterminowych, z czego niemal 8 mln zł było przeterminowanych (przy czym jest to kwota wskazana przez spółkę i nie była weryfikowana). Mimo deklarowanych miliardowych aktywów i ponad 200 mln zł zysku za 2022 rok, kapitały własne spółki stanowiły zaledwie 31,9% pasywów. To oznacza, że znaczna część działalności opiera się na finansowaniu długiem, w tym obligacyjnym.
Na podstawie analizy jednostkowych sprawozdań finansowych spółki DL Invest GROUP PM S.A. za 2024 r. wynika, że DL Invest Group posiadała ponad 201 mln zł zobowiązań krótkoterminowych, a kapitały własne stanowiły zaledwie 43,97% pasywów, przy czym dług obligacyjny nadal się powiększa.
Niepokojące sygnały dla inwestorów
Szczególny niepokój budzi fakt, że obligacje DL Invest znajdują się także w portfelu Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju. Po doświadczeniach z Ghelamco rynek obligacji korporacyjnych jest wyjątkowo wrażliwy na wszelkie sygnały ostrzegawcze. A tych – według dostępnych danych – w przypadku DL Invest nie brakuje: od procesów z wykonawcami, przez agresywną politykę SLAPP wobec dziennikarzy i prawników (co zarzucają krytycy), aż po wezwania do zapłaty i pozwy.
W tym kontekście zastanawiające jest również milczenie ze strony pana Dominika Leszczyńskiego, który – według mojej wiedzy – nie odpowiedział na przesłane przeze mnie pytania, mimo że dotyczyły one spraw o istotnym znaczeniu publicznym.
Czas na odpowiedzialność i przejrzystość
Rynek kapitałowy, zwłaszcza segment obligacji, opiera się na zaufaniu. W związku z tym DL Invest powinna – w ocenie części obserwatorów rynku – jak najszybciej m.in.:
- zacząć odpowiadać dziennikarzom na zadawane pytania,
- respektować zobowiązania wobec wykonawców,
- zrezygnować z kontrowersyjnych praktyk prawnych.
W przeciwnym razie, nawet przy formalnie dobrej sytuacji księgowej, spółka może napotkać poważne trudności reputacyjne i finansowe.
Dziękuję za lekturę. Teraz czas na kolejny krok: przyjrzę się m.in. dokładnie dokumentacji finansowo-księgowej całej grupy DL Invest, transakcjom realizowanym pomiędzy jej spółkami oraz nagraniom z osobami, które mają wiedzę w tym zakresie. O wynikach tych analiz poinformuję w kolejnym artykule pod tytułem „Cała prawda o DL Invest Group”, do którego już teraz serdecznie zapraszam.
Jeśli masz jakieś doświadczenia związane ze współpracą z DL Invest, którymi chciałbyś się ze mną podzielić – anonimowo lub publicznie – zapraszam do kontaktu.
Mariusz Pokrzywko
dziennikarz śledczy
Tel. +48 602 511 511
Wierzę i jestem przekonany, że jako dziennikarze mamy doniosłą rolę społeczną. Tam, gdzie komuś może zależeć, by wszystko toczyło się za zamkniętymi drzwiami, my jesteśmy w stanie wydobyć fakty na światło dzienne – dzięki czemu do sprawiedliwości można dojść znacznie szybciej, a relacje biznesowe doprowadzić do zdrowych zasad zgodnych z zasadami współżycia społecznego.
Zastrzeżenie: Artykuł ma charakter publicystyczny i opiera się na dostępnych źródłach, dokumentach sądowych oraz informacjach od osób związanych z rynkiem nieruchomości. Celem publikacji jest zwrócenie uwagi na potencjalnie istotne zjawiska dotyczące relacji biznesowych i rynku obligacji. Spółka DL Invest miała możliwość zajęcia stanowiska wobec zadanych pytań.
